istiklal caddesi’nden geçerken çevresine alıcı gözle bakanların bile fark etmekte zorlanacağı ekonomik bir tablo var. gayrimenkul danışmanlığı şirketi cushman & wakefield'ın 2014-2015 uluslararası kira araştırması sonuçlarına göre istiklal caddesi dünyada yüzde 27,3 ile kiraların en çok arttığı ikinci cadde. birinci sırada yüzde 30'luk artışla san fransisco'daki union square var. istiklal caddesi listedeki tek cadde değil. nişantaşı abdi ipekçi yüzde 20.9, bağdat caddesi ise yüzde 24,4'lük artışla ilk 10'da.

ilk üçte üç cadde

peki ne oldu da kiralar bu kadar yükseldi, değişen neydi? al jazeera türk olarak sokağa çıktık, her üç caddeye gidip yıllardır bölgede esnaflık yapanlar ile konuştuk. kira artışları ne anlama geliyor, esnaf bu artışlardan nasıl etkileniyordu?

ilk durağımız istiklal caddesi. her ne kadar son yıllarda profili değişmiş de olsa istiklal caddesi’nde eskiden bu yana hâlâ faaliyet gösteren esnafa rastlamak mümkün. cadde üzerinde,  cercle d’orient (serkildoryan) binası’nda bulunan işyerleri mahkeme kararı ile tahliye edilince 2012 yılında eski yerinden olan inci pastanesi, şimdi mis sokak’taki yeni yerinde profiterol sevenleri ağırlıyor.  

“istiklal çok değişti”

İstiklal Caddesi'nde uzun yıllardır hizmet veren İnci Pastanesi yer değiştirirken emlak fiyatlarının artışından olumsuz etkilendi.

[[Fotoğraf: Murat Utku/Al Jazeera]]

1960 yılında 12 yaşındayken çırak olarak işe başlayan inci pastanesi'nin işletmecisi musa ateş eski dükkânı özlediklerini ama ellerinden bir şey gelmediğini söyleyerek giriyor söze. ateş’in 1960 yılından beri çalıştığı inci pastanesi, 70 yıldan uzun bir süredir istiklal caddesi’nde hizmet veren bir müessese. 2013 yılında yeni yerine taşınan pastanenin işletmecisi musa ateş, emlâk piyasasının dününe de bugününe de hâkim. ateş, eskiden kira kontratlarının beş yılda bir şimdi ise yıllık yapıldığını söylüyor. istiklal caddesi’nde 1990’lı yıllarda rayici belirleyenlerin bugün de kira fiyatlarında hâkim güç olduğunu belirtiyor. ateş, “bugün 130-140 metrekare yer için 60 bin amerikan doları kira istiyorlar. bu fiyatı veremem diyerek dükkânını terk edenler de hava parasını çok yüksek tutuyor. ben türk lirası ile kazanıyor, öyle yaşıyorum. kirayı nasıl dolar üzerinden vereyim?” diyor.

'rayici müteahhitler belirliyor'

Ateş, “Bugün 130 – 140 metrekare yer için 60 bin Amerikan Doları kira istiyorlar. Dükkânını devredenler de hava parasını çok yüksek tutuyor" diyor.

[{Fotoğraf: Murat Utku/Al Jazeera]]

ateş’e göre istiklal caddesi’nde şimdi müteahhitler de devreye girdi. yeni inşaatlar ve alışveriş merkezleri (avm) sayısı arttıkça kiralar da değişiyor. ateş, “müteahhit esnaflık bilmez ama kirayı belirlemek onlara düştü. böyle gitmesi zor. caddedeki avm’ler pek iş yapmıyor. buralardaki dükkân kiralarına esnafın nasıl dayandığını anlamakta zorlanıyorum” diye konuşuyor.

çok değil, istiklal caddesi’ne 15- 20 dakika yürüme mesafesindeki abdi ipekçi caddesi de istanbul’dan listeye giren bölgelerden bir diğeri. nişantaşı’ndaki caddenin çehresi son 10 yılda büyük oranda değişti. eski dükkânların yerini dünyanın önde gelen, pahalı markalarının mağazaları aldı. sadece giyim kuşam mağazaları değil, burada açılan kafeterya ve lokantalar da son yıllarda epeyce revaçta; hani içeri girebilmek için müşterinin önünde kuyruğa geçtiği yerler…

büyük markalar talebi patlatıyor

Çimen Market Abdi İpekçi'yi kesen Karakol Bostan Sokak'ta tam 40 yıldır açık. Hüseyin Danacıoğlu, "Büyük markalar geldi, kiralar fırladı" diyor.

[[Fotoğraf: Murat Utku/Al Jazeera]]

genel olarak teşvikiye, özelde de abdi ipekçi caddesi’ndeki yaklaşık yüzde 21’lik kira artışının sebebini, caddeyi kesen karakol bostan sokak’ta bulunan çimen market’in çalışanlarına sordum: acaba bu caddenin farkı neydi ki, kiralar bu oranda yükseldi? 40 yıldır aynı yerdeki bakkaliyenin kasasında duran hüseyin danacıoğlu’na göre son yıllarda bölgeye akın eden lüks markaların açtığı mağazalar emlak piyasasını yükseltiyor. danacıoğlu, “yıllardır burada çalışıyorum. eskiden bildiğin küçük esnaf işiydi buradaki mağazalar. elbise, kumaş satan mağazalar, ayakkabıcılar vardı. sonradan büyük markalar; louis vuitton, beymen geldi caddeye. onları başka markalar takip etti. dükkânların niteliği değişti. boşta yer kalmadı ama talep artmaya devam etti. haliyle kiralar yükseldi” diyor. insanların vakit geçirebileceği yerler de artınca, popülerleşen cadde pahalı bir yere dönüştü. danacıoğlu’na göre yeni mağazalar için çok yüksek kiraları vermeye hazır pek çok marka var.

200 metrekareye 50 bin dolar kira

Dönmez'e göre, dünyanın önde gelen markaları Nişantaşı'nda kendilerine bir yer bulmak istiyor, bu da Abdi İpekçi'de kiraları yükseltiyor.

[[Fotoğraf: Murat Utku/Al Jazeera]]

kırıntı, burada yıllardır ticari faaliyetini sürdüren popüler bir restoran. işletmeci harun dönmez de benzer görüşte; ona göre dünyanın önde gelen markaları ödeyecekleri kiraya pek bakmadan burada kendilerine bir yer bulmak istiyor. bu da kiraları sürekli, olarak yükseltiyor. sadece kiralar değil, dükkânlarını vermeye ikna olanlar devir için istenen 'hava parası'nı da yüksek tuttuğu için sıkıntı giderek büyüyor. dönmez, “hemen yanımızda 200 metrekarelik bir dükkân var. aylık kirası 50 bin dolar. bunu ödemek için çok büyük zorluklara katlanıyor insanlar. artık yeme içme sektörünün de işi zor burada. 80-100 bin dolar kirayı, aşçısı, garsonu, işçisiyle 95-100 kişinin maaşını, sigortasını ödeyip, sabit maliyetlere katlanacak, bir de üstüne para kazanacaksınız. inanın hiç kolay değil.” diyor. 

anadolu yakasının “caddesi”

avrupa yakasına geçmeyip, anadolu yakasında vakit geçirenlerin uğrak yeri ise yine kira artışı listesinde kendisine üst sıralarda yer bulan bağdat caddesi. kadıköy’de adı telaffuz edilmeksizin sadece 'cadde' dendiğinde akla gelen ilk yer. 'cadde' üzerinde yıllardır kendisini var eden dükkânlardan birisinde, dodanlı’dayım: 
tekstil ürünleri ticareti yapan, çarşaftan havluya, elbiselik kumaştan yatak örtüsüne bölgede yaşayanların tekstil ihtiyacını karşılayan, tarihi bu bölgede çok eskiye dayanan bir mağaza.

30 yıldır bu firmada tezgâhtar olarak çalışan 54 yaşındaki nihat koç, “caddebostan, suadiye, bostancı civarında hep pahalıydı kiralar. neden? çünkü buralar zaten meşhur ve pahalı  yerlerdir. fakat son dönemde kiralar çok arttı. dışarı çıkıp bakın, iki binada bir mutlaka yeni bir inşaat görürsünüz. bu da fiyatları acayip yükseltiyor. hem dükkan hem de ev fiyatları, bununla beraber  de kiralar yükseliyor” diyor.

yüksek kira batırır mı?

Koç, "Dışarı çıkıp bakın, iki binada bir mutlaka yeni bir inşaat görürsünüz. Bu da fiyatları yükseltiyor" diyerek Bağdat Caddesi'ni özetliyor.

[[Murat Utku/Al Jazeera]]

bölge eskiden beri kadıköy ve civarının ticaret ve eğlence merkezi. bu nedenle buralara gelip ticaret yapmaya niyet edenlerin sayısı hiç azalmıyor. “gelenler analizini iyi yapacak” diyor bir diğer tegâhtar emine akdeniz, “cebine milyonlar koyup burada o parayı batıran çok insan gelip geçti buralardan”. akdeniz’e göre hesap yapmadan büyük paralar ile işe giren, bir de bağdat caddesi’nde bilmediği işi yapmaya soyunan batar.

dodanlı şimdi bir ara sokakta. daha önce tam cadde üzerinde bir dükkanda faaliyet gösterirken, firma orayı kiraya verdi. kiralayanlar, orayı önce bir ayakkabı mağazası yapmak istedi ama başarısız oldu. ardından aynı yerde bir muhallebici açıldı.

nihat koç’a göre cadde üzerinde çok sayıda kafeterya açılıyor ve bu sağlıklı bir durum değil. koç, “50 metrekare yere 150 bin lira kira verip nasıl para kazanabilirsiniz? gelip bizden masa örtülük kumaş alan esnaf ‘vallahi kiraya çalışıyoruz’ diyor. zaten başka nasıl olabilir ki?” diye soruyor.